Prix pour transformer une grange en habitation

Mis à jour le 15 juin 2018
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2018-06-15 10:00:00
Grange rénovée en maison

S’appuyer sur le charme des anciennes constructions, c’est le projet de nombreux ménages. Parfois, pour éliminer la partie démolition, la répartition des pièces dans les anciennes fermes ne correspondant que rarement au mode de vie actuel, certains se lancent alors dans la transformation d’une grange en habitation.

Quelles sont alors les règles ? Faut-il s’appuyer sur un architecte, un maître d’oeuvre ou des artisans ? Comment savoir si un projet est rentable ? Comment reconnaître qu’une grange sera plus intéressante qu’une autre et savoir quel sera le prix pour transformer une grange en habitation, au final, en regard d’une construction totalement neuve, va vous permettre de ne pas vous lancer dans une galère. Et va surtout vous permettre d’effectuer les bons choix.

 

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La philosophie d’un tel projet

Alors que la grange était l’abri privilégier du matériel et des animaux, dans les fermes, une grande partie d’entre elles étaient réalisées avec les mêmes matériaux traditionnels que les habitations, à base de pierre, de charpente bois et de couverture souvent en ardoises, parfois en tuiles.

C’est donc cet aspect très solide, chargé de passé et possesseur d’une véritable âme qui incite à en modifier la nature pour en faire de véritables habitations, pratiquement à partir d’une feuille blanche, où tout est possible, avec des volumes souvent impressionnants qui laissent libre cours à l’imagination.

 

C’est cette grande liberté pour arriver à posséder un lieu complètement personnalisé et le fait de posséder, déjà, toute la structure permettant le hors d’eau / hors d’air qui peut inciter à acquérir ce type de bâtiment, plutôt que de se lancer dans une construction neuve de A à Z.

 

Les obligations légales pour aménager une grange

Si vous voulez faire l’acquisition d’une grange, la toute première chose importante est de prévoir des conditions suspensives lors de votre contrat d’achat. En effet, au-delà des conditions habituellement liées à l’acceptation de votre prêt bancaire, vous aurez intérêt à prévoir une clause de la promesse d’achat vous permettant d’y renoncer en cas de refus de permis de construire.

En effet, ce n’est pas parce que la grange existe déjà que vous aurez le droit d’en modifier la nature systématiquement pour en faire un lieu d’habitation.

Que ce soit une autorisation de travaux mais, plus vraisemblablement, un permis de construire compte tenu des dimensions d’une grange, la législation est différente pour ce qui est lié à de l’agriculture et à l’habitat, et le risque d’un refus existe.

 

D’ailleurs, il peut être intéressant, avant de vous lancer dans des démarches, des plans, et toute autre dépense, de commencer par vous rendre au service urbanisme de la mairie ou de la communauté de communes afin de vous assurer que les possibilités existent en fonction du PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou du POS (Plan d’Occupation des Sols).

Vous pourrez aussi savoir tout ce qui pourrait vous être imposé ou, au contraire, interdit, comme modification, par exemple au niveau des ouvertures, au niveau de la couverture si vous désirez la modifier, etc.

Au-delà du changement de destination, il vous faudra effectivement faire accepter la création d’ouvertures sur les murs existants et toute autre modification de la présentation (si vous voulez réaliser un crépi, etc.).

 

Appel à un architecte

Vous avez peut-être l’impression de tout pouvoir gérer seul à partir du moment où toute la structure existe. Mais ce serait vite oublier que vous risquez de vous heurter à quelques écueils que nous verrons par la suite, comme l’ouverture de murs porteurs ou le passage d’un Consuel pour l’électricité.

A moins de l’être soi-même, il est parfois très délicat de se substituer à des professionnels.

Qui plus est, pour l’acceptation de votre permis de construire, il vous faudra très souvent la signature d’un architecte pour valider le dépôt de votre permis de construire. En effet, pour tout projet supérieur à 150 m², celle-ci deviendra obligatoire. Et une telle surface, compte tenu de la dimension d’une grange et, très souvent, de la création au moins partielle d’un étage, est généralement atteinte.

En outre, avec un tel changement d’affectation, cette validation vous sera demandée.

 

La qualité de la structure

Il vous faudra aussi l’intervention d’un personnel pour évaluer toutes les possibilités qui vous sont offertes avec cette grange. Et, lors de votre achat, la première question que vous devrez vous poser, est la solidité et le bon état de toute la structure.

Au niveau de cette structure, vous vous attacherez ainsi à ces éléments :

 

  • les murs : ce sera l’une des raisons essentielles de votre acquisition. Tout le périmètre de votre construction sera dès lors défini par avance et, si vous partez d’une grange existante, c’est certainement parce qu’elle est constituée de pierres de votre région, souvent seulement assemblées avec de la terre. Il vous faudra juger de la solidité de l’ensemble, que les pierres ne soient pas trop fragiles, de l’absence d’infiltration et d’humidité. A surveiller aussi, en plus de présence de fissures, celle de champignons ou autres mérules. Et, si l’envie vous vient de créer une atmosphère de pierre apparente qui n’existait pas, de bien pallier à ces éventuelles infiltrations intérieures, par un traitement adéquat lors de la réalisation de joints.
     
  • la charpente : c’est encore un gros poste de votre acquisition. Il vous faudra veiller au fait que cette charpente soit saine et qu’elle soit régulière. Devoir la changer vous impliquerait de gros frais, passant par une dépose et une repose de la couverture.
     
  • la couverture : dernier des gros postes de l’existant dans une grange, la couverture, et surtout si elle est en ardoise, peut vous imposer des lourdes dépenses que vous n’auriez pas prévues.

 

De 60 à 70 € le m², vous pouvez très vite vous retrouver avec une plus-value de 10.000 euros, qui pourrait même doubler ou tripler avec la réfection de la charpente. A moins de pouvoir remplacer les ardoises par de la tuile, moyennant quoi, si le permis de construire l’autorise, le prix peut être divisé par 2.

 

La viabilisation de la grange

Le problème qui va alors survenir pour transformer l’affectation est que le bâtiment sera rarement viabilisé. Au mieux, il y aura peut-être un point d’eau, hypothétique ou alimenté par un simple tuyau, un point lumineux aussi très simple et quasiment jamais le gaz ou l’évacuation des eaux usées.

Mais, comme tout ou partie de cette viabilisation risque d’être à faire, vous avez intérêt à la prévoir très rapidement et à réaliser tout le travail de terrassement qui le permettra. Et pendant ce travail de terrassement, vous devrez aussi évaluer si vous avez la possibilité de vous raccorder au service de tout-à-l'égout ou par un assainissement individuel.

 

Un certain nombre de démarches administratives sera donc le préalable de cette viabilisation. Entre autres, vous devrez obtenir un certificat d’urbanisme de la part de la mairie.

Cumulés les raccordements au réseau public d’eau, au réseau public de gaz, au réseau électrique et à l’assainissement, vous devrez compter un minimum de 6.000 € hors terrassement, mais un chiffre qui dépassera les 10.000 euros allègrement si vous devez créer votre propre assainissement individuel (toutefois, votre facture de consommation d’eau ultérieure sera divisée pratiquement par 2, par la suite), ou si la distance qui vous sépare des différents raccordements est bien au-delà des 30 mètres.

 

La question des ouvertures

Lorsque tous ces différents points sont étudiés, il en reste un relativement conséquents qui mérite toute votre attention : ce qui concerne les ouvertures et, donc, l’éclairage naturel de votre intérieur.

Une grange ne comprend bien souvent qu’une vaste ouverture, qui permettait de laisser entrer du matériel agricole et, au mieux, une ou deux fenêtres en hauteur pour apporter un minimum de clarté. Rien qui ne puisse correspondre à une habitation et aux différentes pièces que vous allez créer.

 

Et, le gros problème, mais heureusement pas insoluble, qui va survenir, c’est que créer des ouvertures dans des murs qui font souvent de 50 à 80 cm d’épaisseur n’est pas simple à réaliser et mérite une très bonne technique et des études de charge très importantes.

Rien que la création de l’ouverture représente un coût certain que l’on retrouve d’ailleurs dans l’article sur le Prix d’ouverture d’un mur porteur ou non porteur. De 1.500 à 3.000 € unitaire, ce poste peut aussi vite devenir impressionnant et il pourra vite atteindre 20.000 à 30.000 €, fourniture et pose des menuiseries comprises pour l’ensemble de la grange.

 

Les autres corps de métier

Il reste un poste qui peut être plus particulier à la transformation d’une grange en habitation, c’est celui qui concerne la réalisation d’une mezzanine, ou parfois d’un étage.

En effet, compte tenu des volumes imposants, vous aurez certainement envie, d’une part d’en réduire certains pour minimiser les frais de chauffage et, d’autre part, d’en profiter pour les casser et apporter une certaine originalité qui fera que votre intérieur sera réellement unique. Une belle galerie longeant votre pièce de jour, en étage, pourra être appréciée, ou se décliner en pièce de lecture. Un étage qui nécessitera, aussi, l’apport d’un escalier. Les articles Prix de création d’un escalier ou Prix d’un escalier sur-mesure peuvent vous apporter quelques idées.

Pour les autres postes, vous serez face à des postes beaucoup plus classiques et plus proches de ce qui existe dans une construction traditionnelle.

 

On peut alors citer ces différents postes que vous devrez faire mettre en oeuvre :

  • la maçonnerie et le carrelage : si le sol sera souvent, déjà une dalle béton, il vous faudra néanmoins une chape avant de passer à vos revêtements de sols, parquets ou carrelage. Un poste qui peut dépasser les 100.000 € si vous prévoyez aussi des murs en pierre apparente, en intérieur et/ou en extérieur, et si aucun sol n’existe à l’origine ;
  • l’isolation et le cloisonnement : isolation des murs extérieurs, de la couverture, du sol également, sont des points essentiels qui vont vous obliger, certes, à des dépenses, mais que vous pourrez rapidement amortir sur vos prochaines dépenses de chauffage. Un budget allant jusqu’à 30.000 € n’a rien d‘étonnant ;
  • l’électricité : autant dire que vous devrez vraisemblablement partir de zéro et prévoir une dépense pouvant atteindre 15.000 € ;
  • la plomberie et le sanitaire : poste nécessaire pour votre cuisine, pour votre ou vos salles de bains, pour votre lingerie, il pourra se placer à un niveau de 10.000 € lorsque rien n’existe ;
  • le chauffage : compte tenu des volumes, mieux vaut ne pas essayer de minimiser ce type de travail.
    L’installation d’un chauffage au gaz coûtera 25.000 à 30.000 €, contre 6000 à 10.000 € pour un chauffage électrique.
  • la ventilation : elle peut être importante si vous voulez vraiment assainir votre intérieur et il vous en coûtera de l’ordre de 5.000 €.

 

Le prix pour transformer une grange en habitation

Evidemment, les prix donnés ne sont qu’une indication des travaux qui vous attendent, et dépendront de la région dans laquelle vous les réalisez, de ce que vous confiez à un artisan et de ce que, éventuellement, vous vous réservez, du niveau des travaux et de la qualité des matériaux employés. On peut ainsi fixer le coût moyen autour de 1000 à 1.500 € le m², selon ces prestations avec ces quelques nuances :

 

Type de rénovation dans une grange

Tarif

Minimale

de 800 à 1.200 € le m²

Intermédiaire

de 1.200 à 2.000 € le m

Importante

de 2.000 à 3.000 € le m²

 

 

Et, entrant dans des conditions de rénovation, une TVA à taux réduit vous sera possible.

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