Prix pour diviser un appartement ou une maison en 2

Mis à jour le 12 novembre 2018
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2018-11-12 10:00:00
Gros travaux de division d'appartement

Si vous possédez un appartement et que, pour en vendre ou en louer une partie, ou pour le louer en 2 logements, vous souhaitez réaliser des travaux, voici ce que vous devez savoir sur le prix pour séparer un appartement en 2 et les formalités.

 

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Les démarches

La première chose à connaître porte sur l’ensemble des démarches qui vous seront nécessaires avant d’entreprendre ces travaux.

 

Contrairement à une maison, qui n’engage que vous, un appartement fait le plus souvent partie d’un ensemble de lots regroupés au sein d’une copropriété. A moins que cet appartement ne fasse déjà partie d’une maison qui vous appartienne et que vous avez divisée à 2 ou 3 locataires, déjà.

 

Il faut diviser ces démarches en plusieurs points, celles vis-à-vis de l'administration en matière d’urbanisme, tout d’abord, et celles vis-à-vis de la copropriété.

 

  • Les démarches en matière d'urbanisme
    En matière d’urbanisme, donc, il y a deux cas distincts qui peuvent vous obliger à contacter les services de l’urbanisme pour obtenir une autorisation préalable au minimum, voire un permis de construire.
    Le permis de construire sera obligatoire si cette découpe de votre appartement passe par des travaux et un agrandissement de la surface de plancher ou d’emprise au sol de plus de 40 m², voire un agrandissement de surface de plus de 20 m² si la construction, au final, présente plus de 150 m² de surface. Il est aussi, dans ce cas, question de surface habitable si, par exemple, vous disposez des combles d’un immeuble et que vous les transformez en logement habitable.
    Entre cette surface et un agrandissement d’au moins 5 m², une simple autorisation préalable de travaux suffira pour lancer l’opération. Une autorisation qui sera également nécessaire si la séparation de votre appartement implique des créations d’ouverture et, donc, une modification de l’apparence externe.
    Ne pas oublier aussi que, si vous modifiez l’une de vos façades, vous devrez également vous adresser aux Bâtiments de France pour obtenir leur autorisation, si vous êtes dans le rayon proche d’un site classé.
     
  • Les démarches en regard de la copropriété
    Si cet appartement entre dans le cadre d’une copropriété, il vous faudra vérifier le règlement intérieur pour savoir si des restrictions sont prévues dans le cas de division d’un bien.
    Dans le cas le plus probable, ce règlement prévoit que la division soit soumise à l’approbation du syndicat des propriétaires mais rarement totalement interdite.
    En absence de notification, c’est que cette division est permise mais doit cependant être notifiée afin qu’une nouvelle répartition des tantièmes soit effectuée, prenant en compte la nouvelle répartition de surface de chaque occupant.

 

Les règles juridiques

Dans le cas d’une division d’un logement en deux parties pour des occupants divers, si le logement ne fait pas déjà partie d’une copropriété, il y aura, de fait, création d’une copropriété. Dans ce cas, s’il n’existe pas, il vous faudra créer un règlement de copropriété et prévoir le calcul des tantièmes. Il est souhaitable de passer par un notaire pour cette division et pour décider des parties privatives et communes.

 

Séparer pour louer ou pour vendre

Il existe différents cas de séparation d’un appartement en 2 logements. Et, selon ces cas, les incidences seront diverses sur les différentes taxes, comme nous le verrons sur le sujet suivant. Vous pouvez, en effet :

  • diviser votre appartement en 2, en habiter une part et vendre la seconde partie : devenu trop grand pour vous parce que votre famille s’est réduite, vous ne souhaitez plus avoir à entretenir aussi grand ou n’avez plus les moyens de le faire ;
  • diviser votre appartement en 2, en habiter une part et louer la seconde partie : pour les mêmes raisons que précédemment, mais un revenu locatif vous aidera à conserver le bien intact pour vos héritiers ;
  • diviser votre appartement pour en vendre les 2 parties : la vente de 2 biens plus petits au lieu d’un grand permet souvent de vendre la totalité plus cher et de trouver plus facilement des acquéreurs ;
  • diviser votre appartement pour en louer les 2 parties : comme précédemment, mais même en location, vous obtiendrez certainement un meilleur rendement financier sur 2 plus petits appartements que sur un grand.
     

Mais il faut aussi noter la différence entre la véritable division d’un appartement et celle, moins officielle, appelée espaces de vie et qui ne demande aucune démarche. En effet, l’appartement reste considéré comme unique et la division ne nécessite pas de véritables travaux. Ce peut être le cas de locations étudiantes, par exemple, ou l’espace de vie est commun et partagé et où chacun dispose d’un espace privatisé : sa chambre. Dans ce dernier cas, peut de travaux sont nécessaires, si ce n’est des serrures sur les parties privées de chacun et un règlement pour le partage des parties communes que sont la cuisine, le salon ou la salle à manger et, parfois, la salle de bains.

 

Les nouvelles taxes dans le cas d’une division

La taxe d’habitation est à la charge des occupants des lieux, le propriétaire occupant ou le locataire à la date du 1er janvier. Cependant, cette taxe est, normalement, en voie de disparition sur les résidences principales d’ici 2020. En attendant, dans le cas de division d’un appartement, la taxe d’habitation existante sera remplacée par deux nouvelles taxes d’habitation.

 

La taxe foncière est à la charge du propriétaire. Là encore, la taxe existante sera remplacée par deux nouvelles taxes selon un calcul de valeur locative cadastrale réévalué. Cependant, si vous avez divisé votre appartement pour le louer et non le vendre, c’est vous qui serez en charge de ces deux taxes foncières.
C’est pourquoi cette modification doit être adressée à l’administration dans les 90 jours selon l’article 1406 du Code Général des Impôts.

 

Les surfaces minimales

Devant la recrudescence de logements indécents, la législation a souhaité instaurer une notion de surface minimum pour le droit à la location de logements. Le décret du 30 janvier 2002 définit ainsi des normes pour ces logements qui sont d’au moins 9 m² avec une hauteur de plafond de 2,20 m. Il est cependant possible de passer en dessous de cette norme si le logement possède un volume d’au moins 20 m3.

 

Cette surface de 9 m² est une surface utile, pour la pièce principale, déduction faite, donc, des murs, de tout cloisonnement, des escaliers, des embrasures de portes et fenêtres. Ne sont pas pris en compte, non plus, les caves, les combles non aménagés, les balcons, les loggias, les parties séchoirs, les hauteurs sous plafond inférieure à 1,80 m, etc.

Ce qui signifie aussi que vous ne pouvez avoir une pièce de 7 m² et une salle d’eau indépendante de 3 m² ou un WC.

 

Mais s’en tenir à cette notion de minimum serait quand même très risqué. Pour être réellement viable, on considère qu’un studio, par exemple, doit présenter une surface minimum de 18 m² pour une personne seule. Pour un couple, cette surface est plutôt considérée de 28 m².

 

Ensuite, il faut en arriver à l’idée d’équipement minimum pour que le confort soir réel. Et, à partir de là, entrent en ligne de compte les notions d’éclairage naturel, de points d’eau, d’électricité, etc.

 

Les accès

C’est un problème qui peut se poser dans un appartement, contrairement à une maison. Dans une maison, il est relativement facile de prévoir des accès indépendants, que ce soit par étage ou sur les côtés. Dans un appartement qui ne possède généralement qu’une entrée depuis les parties communes ; l’opération s’avère souvent plus complexe.

 

La première solution est de vous accorder avec le syndicat de copropriétaires pour créer une nouvelle entrée depuis les parties communes, si la possibilité existe. Le coût sera relativement lourd car vous risquez de devoir aussi en passer par une étude d’architecte pour la démolition d’un mur peut-être porteur, en plus du coût de la pose d’une nouvelle porte d’entrée sécurisée. Un prix qui peut rapidement avoisiner les 5.000 à 6.000 euros.

La seconde solution consiste à avoir une entrée commune et de créer un sas qui permettra de redistribuer les 2 entrées. L’inconvénient est que cette solution vous fait perdre de la surface disponible utile, mais l’avantage est que les travaux n’ont lieu que chez vous. De la même façon, avec la création d’un cloisonnement, de 2 portes ainsi que les travaux de finition, la création d’un sas, selon les matériaux employés, vous coûtera de 3.000 à 5.000 euros.

 

Le jardin et terrasses

Si votre appartement dispose d’un jardin en rez-de-chaussée, ou de terrasses ou balcons en étage, voire d’un toit-terrasse au dernier niveau, il vous faudra réfléchir à l’usage de ces diverses parties pour décider si vous les entrez dans des parties communes ou à l’usage exclusif de l’un des deux appartements, une fois divisé.

Selon la décision, il faudra aussi définir une éventuelle répartition des tâches ou des prix d’entretien.

 

Le stationnement

Les services de l’urbanisme sont de plus en plus attentifs aux problèmes liés au stationnement. C’est pourquoi ils peuvent imposer la création de nouveaux emplacements de parking lorsque vous déciderez de diviser votre appartement en deux.

Le risque est de vous voir refusée cette division si vous n’avez pas pensé à ce problème ou de devoir payer une forte somme en compensation. Lorsque vous en avez l’occasion, louer ou acheter un autre emplacement existant, que ce soit dans la résidence ou dans un lieu à proximité pourra vous aider à obtenir plus facilement et sans taxe parking, votre autorisation. Selon la dimension des appartements, un nombre de places de parking est exigée, elle peut, par exemple, être d’un emplacement par tranche de 60 m².

 

La division du compteur

Parmi les travaux à prévoir, diviser un appartement nécessite d’envisager l’installation d’un nouveau compteur électrique qui rendra le nouvel espace de vie réellement indépendant et responsable de sa propre consommation. Compte tenu des délais nécessaires, c’est même l’une des toutes premières demandes à effectuer, qui se fait auprès d’ENEDIS, anciennement ERDF. Un délai de 2 mois est à prévoir.

 

Il vous faut aussi savoir que, même si certains le font probablement, il est interdit de conserver un seul compteur et de faire un arrangement avec le locataire du second logement, par exemple. La loi interdit la revente d’électricité d’un particulier à un tiers.

 

Le prix de raccordement d’un compteur est de l’ordre de 2.000 €

 

Il vous faudra aussi un nouveau consuel et donc, le passage d’un électricien pour alimenter, comme il se doit, cette division d’appartement. Un prix minimum de 1.000 à 2.000 € est à envisager.

 

La division de l’eau

Comme pour l’électricité, il vous faudra faire un comptage de l’eau de la partie d’appartement créée. La présence d’un sous-compteur, pour un prix autour de 500 euros, sera la solution la plus simple pour quantifier la consommation du logement.

 

Les obligations

Pour réaliser cette division d’appartement, il vous faudra aussi des points d’eau et des toilettes dans chacun des appartements, voire une cuisine et une salle d’eau ou une salle de bains dans chaque appartement, si vous voulez créer autre chose qu’une chambre d’étudiant ou, même, qu’un studio.

 

Le plus simple reste encore de créer un WC dans la salle d’eau, ce qui vous évitera du cloisonnement supplémentaire, à condition de disposer d’une bonne ventilation, naturelle ou par VMC.

 

La création d’une salle d’eau vous coûtera de 1.000 à 6.000 euros, selon sa dimension, la présence d’un cloisonnement existant, le passage des alimentations en eau chaude et eau froide à proximité et la qualité des matériaux employés.

 

Si vous souhaitez également créer une nouvelle cuisine dans la division de l’appartement, entre 1.200 et 6.000 euros, vous aurez une marge de manoeuvre selon, là encore, la proximité des branchements et des évacuations, la dimension de la cuisine, la qualité de la cuisine et la présence de l'électroménager.

 

Des travaux de plomberie supplémentaire, si vous devez effectuer des longs raccordements, s’élèveront entre 1.000 et 2.000 €, selon les distances.

 

A noter : lorsque vous proposez un appartement à la location en fournissant l’électroménager, vous êtes responsable des pannes de cet électroménager.

 

Mur intérieur ou séparation par étage

La création de nouvelles séparations, de nouvelles pièces impose des travaux de type cloisonnement, finitions, parfois nouveaux revêtements de sols. Selon ce que vous avez à faire réaliser, prévoyez entre 1.000 et 3.000 euros par pièce, comme vous pourrez aussi le retrouver dans le guide sur le prix de création d’un studio.

 

Il vous faudra aussi penser à une cloison séparative entre les deux appartements qui réponde à des normes phoniques pour que chacun puisse profiter de son intérieur sans déranger l’autre. Une bonne isolation de mur coûte de l’ordre de 30 à 100 € le m².

 

La lumière et le prix pour créer une fenêtre

C’est parfois le problème qui se pose lorsque vous divisez un appartement, il vous faut tenir compte de l’apport de lumière naturelle. Il n’est pas question de créer des pièces aveugles qui ne seraient pas très appréciées, à moins que ce ne soit des toilettes ou une salle d’eau - et, encore, sous réserve d’une très bonne ventilation -.

Il vous faut donc répartir les fenêtres ou portes-fenêtres entre les appartements pour que la lumière du jour soit, elle aussi, répartie.

 

Dans le cas contraire, il vous faudra demander la création de nouvelles ouvertures auprès du syndicat des propriétaires et auprès des services de l’urbanisme.

 

Le prix de création d’une fenêtre peut se limiter à quelques centaines d’euros, mais dépassera très souvent cette somme du fait de la présence d’un mur porteur. Ce sera plutôt, dans ce cas, 2.000 ou 3.000 euros qu’il vous faudra dépenser, volets compris.

 

Une autre solution permet de créer un espace vitré entre une chambre et une pièce de jour, par exemple, pour envoyer la lumière de la seconde vers la première.

 

Les prix pour diviser un appartement

Pour conclure, on peut estimer qu’il faut entre 20.000 et 40.000 euros pour diviser un appartement en 2. Il faudra, bien sûr qu’il s’y prête et que, à l’origine, ce ne soit pas déjà un studio.

Ce sera d’autant plus facile qu’il sera grand et qu’il disposera, déjà, de plusieurs points d’eau bien répartis, mais aussi de nombreuses ouvertures qui laissent la lumière entrer de toute part.

 

Voici un tableau récapitulatif de ce qui peut vous attendre comme travaux, sachant que vous aurez certainement, aussi, à prévoir des travaux de chauffage, peut-être d’eau chaude sanitaire, et, plus accessoire mais à envisager tout de même, la pose d’une boîte à lettres :

 

Travaux à prévoir

Prix en fourniture et pose

Pose d’un compteur électrique

autour de 2.000 €

Travaux d’électricité divers

de 1.000 à 2.000 €

Pose d’un sous-compteur d’eau

autour de 500 €

Création d’une cuisine

entre 1.200 et 6.000 €

Travaux éventuels de plomberie

entre 1.000 et 2.000 €

Création d’une nouvelle salle d’eau

entre 1.000 et 6.000 €

Création d'une pièce (cloisonnement, finitions, etc.)

de 1.000 à 3.000 €

Prix d’isolation de cloison de séparation

de 30 à 100 € le m²

Prix de création d’un sas d’entrée

de 3.000 à 5.000 €

Prix de création d’une fenêtre extérieure

de 2.000 à 3.000 €

Prix VMC

à partir de 500 €

Installation d’une production d’eau chaude

entre 700 et 2.500 €

Installation de radiateurs électriques

entre 2.000 et 3.500 €

Chauffage par pompe à chaleur

entre 4.000 et 8.000 €

Chaudière au gaz naturel

entre 3.000 et 6.000 €

Prix de pose d’une boîte à lettres

150 €

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