Prix de construction d'une maison

Si vous souhaitez avoir une idée d’un budget de construction, il va falloir prendre en compte de nombreux paramètres, que ce soit ceux liés au choix des matériaux de construction, ceux en rapport avec le niveau de prestation, avec les plans de votre maison, connaître le principe de pente et de couverture lié à votre habitation, mais aussi ne pas oublier que vous aurez un certain nombre de frais annexes qui peuvent prendre une bonne part de ce budget. Tout cela en prenant conscience que les prix de prestation d’un artisan, en région parisienne, sont assez différents de ceux qui se pratiquent dans les autres régions.

En règle générale, pour le seul prix de construction de maison, on compte une enveloppe qui va de 1.200 € à 1.700 € le m². Mais, pour plus de précisions et pour bien envisager toutes les dépenses qui seront les vôtres dans ce cadre, voici un tour d’horizon qui essaie de vous faire penser aux moindres détails.

 

Le prix du terrain et les frais inhérents

Le prix du terrain est certainement la plus grosse dépense à prendre en compte, en dehors du prix de la construction. Si le prix moyen d’un terrain, en France, tourne autour de 150 € le m², les disparités régionales font qu’il serait dangereux de vous baser sur ce seul tarif pour effectuer une estimation. Ainsi, en Alsace, il faudra compter autour 150 € le m², de 20 à 180 € en région PACA, de 200 à 800 € en Ile-de-France, de 90 à 185 € en Bretagne, de 20 à 140 € en Aquitaine, pour exemple. Les disparités, parfois aussi au sein d’une même région, proviennent de la proximité d’un bassin d’emploi, d’une grande ville, de zones de transport bien fournies (aéroport, train, etc.). Il faut savoir que le prix d’un terrain, sur Paris est de l’ordre de 47% de la dépense totale, construction comprise, lorsqu’il représente de 25 à 30 % du total, dans les autres régions.

Toutefois, avec l’augmentation du prix des terrains, le budget destiné à ce poste n’a guère varié puisque, en compensation, les ménages se dirigent vers des parcelles plus petites que par le passé. Alors que la moyenne des terrains achetés il y a encore moins de 10 ans se situait autour de 900 m², par exemple, en Alsace, elle est passée à 700 m² en 2016. Ce qui prouve le lien entre le prix et la dimension des parcelles.

 

Si le prix d’un terrain est d’ordinaire viabilisé, il faut néanmoins inclure des frais de notaire, ce qui représente malgré tout 6.000 € sur un terrain d’une valeur moyenne d’environ 60.000 €.

A prendre en compte la taxe d’aménagement qui, par exemple, pour une construction de 100 m² à Mérignac vous coûtera 7.500 €.

A ajouter aussi les prix de raccordement aux réseaux, pour l’eau et l’électricité.

 

Le prix de la construction

On a apporté une indication de prix pour la construction seule. Toutefois, le prix sera différent entre la région parisienne et le reste de la France, notamment, avec une surcote d’environ 20% en région parisienne.

Si on a déjà parlé d’un prix moyen entre 1.200 et 1.700 € le m², il est aussi possible de faire une autre estimation globale plus précise de la construction seule. Ainsi, les pièces de vie, jour ou nuit, seront plutôt estimées à un tarif de 1.500 à 1.800 € le m², tandis que les pièces annexes (garage, atelier, sous-sol, lingerie), restées à l’état brut se contenteront d’un prix de construction de 750 à 900 € le m².

 

Les écarts régionaux

Un élément qui influe aussi sur le coût de la construction est celui de la localisation de vos travaux. On sait donc que le prix de la construction de maison est le plus élevée en région parisienne. Si on part d’un prix moyen de 1.452 € le m² dans cette région, on reste dans des prix équivalents en Alsace, la proximité de la Suisse influençant ce barème, mais on descend à 1.300 en Aquitaine, et autour de 1.250 € le m² dans le Nord ou en Picardie. Le prix des matériaux, les temps de déplacement, mais aussi les pentes de toit et la couverture utilisée sont autant d’éléments régionaux qui apportent des variations.

 

Les matériaux de base pour la construction

Dans la construction, l’un des gros postes est celui qui se compose des matériaux de base et de la main d'oeuvre pour leur assemblage. Ainsi, vous devrez choisir aussi ces matériaux en fonction de la dépense qu’ils impliquent, de la même façon que de l’énergie qu’ils peuvent économiser, de l’entretien qu’ils peuvent nécessiter et de leur durée de vie. Un ensemble de curseurs parfois délicats à régler.

 

Prix de construction de maison bois

Après avoir été plus cher que le parpaing, la démocratisation des maisons bois a fait baisser les prix pour les ramener aux mêmes tarifs lorsque la construction traditionnelle respecte la RT2012.
Le bois doit son engouement à son aspect durable et renouvelable lorsqu’il provient de forêts gérées dans cet esprit. De plus, les constructeurs font de plus en plus appel à des bois bien séchés et adaptés à la construction, provenant généralement de France ou de l’Union Européenne, avec des normes bien affichées. En outre, il offre des performances d’isolation au-dessus du lot, sur le plan thermique, à lui seul, et même sur le plan acoustique. Enfin, contrairement à ce que certains pourraient croire, sa résistance au feu est très bonne car il ne se consume que très lentement.

 

Si la construction bois n’est désormais pas plus chère qu’une construction traditionnelle, elle procure même des économies en termes de terrassement et de fondations, du fait d’un poids nettement moins élevé. Et les bois employés dans les nouvelles constructions sont bien plus résistants et ne nécessitent quasiment plus d’entretien. Si l’on exclut, ici, les principes de maisons bois en kit ou en autoconstruction, afin d’utiliser des atouts de comparaison identiques, le prix d’une construction de maison bois clés en mains sera de 700 à 1.200 € le m², pour un hors d’eau / hors d’air.

 

Prix de construction de maison en parpaings

Le parpaing reste toujours le plus utilisé des matériaux de construction puisque l’on évalue à 80% le nombre de maisons qui en sont dotées.

Le parpaing est certainement le matériau le plus solide et qui ne s’use quasiment pas. Les conditions climatiques n’auront donc pas de prise sur lui et même le feu ne pourra l’attaquer, du fait de son incombustibilité.

 

Tout en restant à un prix très attractif, le mur à parpaings se monte plutôt rapidement. Son plus gros souci est sa faiblesse en termes d’isolation acoustique et d’isolation thermique qui oblige à un doublage important en compensation.

En hors d’eau / hors d’air, une maison en parpaings reviendra à environ 600 € le m². Normalisée en RT2012 et clés en mains, son coût passera à 1.500 € le m².

 

Prix de construction de maison en briques

Si on retrouve la solidité du parpaing dans la maison en briques, son atout est sa meilleure qualité isolante en rapport de ce dernier. En effet, elles emmagasinent la chaleur de la journée pour la restituer la nuit. Elles disposent aussi d’un caractère respirant qui évacue parfaitement l’humidité et offre un intérieur particulièrement sain.

Avec un prix de base relativement faible, c’est le prix de la main d’oeuvre qui compose essentiellement le tarif de cette construction. En hors d’eau / hors d’air, le prix de construction d’une maison en briques sera, alors, situé entre 600 et 800 € du m². Il passera entre 1.000 et 1.800 € le m² pour un ensemble clés en mains.

 

Prix de construction de maison en briques monomur

Dérivée de la précédente, la brique monomur apporte toutes les qualités de la brique et lui ajoute encore des degrés supérieurs, principalement en matière d’isolation. Elle entre alors dans la catégorie de la maison à Haute Qualité Environnementale (HQE) et permet de bien répondre aux normes de la RT2012 (Réglementation Thermique).

 

Le principe de microalvéoles permet de se passer d’isolant de rupteur de pont thermique et, si le coût de départ de cette brique particulière est plus élevé, le prix final ne s’en trouve pas réellement pénalisé, d’autant que son assemblage n’est que très peu gourmand en mortier.

Elle est aussi classée A1, c’est-à-dire non inflammable et non combustible. Par contre, si on considère son impact sur l’environnement, le fait qu’elle soit chauffée à 1.000° lors de sa fabrication est un élément moins favorable.

On peut considérer que le prix moyen de construction d’une maison en briques monomur est situé entre 1.200 et 1.400 € le m².

 

Prix des maisons économiques en énergie

Aujourd’hui, l’accent est mis sur les économies d’énergie. Au-delà de la RT 2012, il existe toute une série de normes afin de réaliser des maisons qui ne consomment que peu ou pas d’énergie. Tout est alors pensé pour laisser le moins d’empreinte carbone possible. Il faudra néanmoins penser, à la fois, à cette économie d’énergie, au surcoût qui est alors impliqué et au confort. Voici quelques-uns de ces modèles.

 

Prix de construction de maison BBC

C’est, normalement, la base des constructions de l’époque. La maison Bâtiment Basse Consommation se repose donc sur la RT2012 et nécessite un certain nombre de points de contrôle dont les exigences font évidemment augmenter le prix final. S’il est fréquemment question d’un surcoût de 10%, cette somme est souvent surévaluée du fait que la plupart des constructions sont aujourd’hui déjà obligatoires, de base, à cette norme.

La maison BBC, en moyenne, est donnée pour ne consommer que de 40 à 65 kWh/m² SHON (Surface Hors Oeuvre Nette), selon la région dans laquelle est est construite : 40 dans le Sud-Est, 45 dans le Sud-Ouest, 50 dans le Centre-Ouest, 55 en Bretagne, 60 dans le Centre et Centre-Est, 65 dans le Nord et l’Est. Une consommation qui englobe aussi bien le chauffage que la climatisation, l’éclairage, la ventilation ou l’eau chaude. De plus, la maison BBC n’émet que très peu de CO².

 

Par rapport à une construction plus ancienne, ne respectant donc pas cette norme, votre consommation d’énergie se verra très nettement diminuée, divisée par 2 ou 3. Par exemple, la RT2012 impose un maximum de chauffage nécessaire à l’année de 526 kWh pour une maison de 100 m², là où la RT2005 ne fixait la limite qu’à 4.000 kWh. Pour l’eau chaude sanitaire dans la même surface de maison, les chiffres sont de 1.142 kWh pour la RT2012 et de 2.979 kWh pour la RT2005.

Aussi, pour arriver à de tels chiffres, le constructeur devra prendre en compte de nombreux critères, que ce soit l’isolation, la réduction des ponts thermiques ou l’utilisation de l’énergie solaire. Ainsi, la surface vitrée sera au moins égale à ⅙ de la surface habitable et, si possible, à ¼.

 

Le prix d’une construction de maison BBC débute donc à 1.200 € le m² pour du clés en mains en entrée de gamme, et entre 600 et 900 € le m² pour du hors d’eau / hors d’air.

Une fois les travaux terminés, un audit énergétique est effectué pour la labellisation et pour comparer les données avec les seuils demandés. L’audit coûte 500 € environ. La labellisation se chiffre à un maximum de 4.000 € mais dépend aussi de la surface construite.

 

Prix de construction de maison bioclimatique

Dans un mode plus poussé que la maison BBC, la maison bioclimatique entend jouer la carte du respect de l’environnement, non seulement par l’économie d’énergie, mais dans le choix des matériaux utilisés. Avec un calcul permanent de l’empreinte carbone, le calcul va jusqu’à l’acheminement de ces matériaux. Si le bois est alors un argument de poids, il ne l’est, par exemple, qu’à la condition de ne pas devoir lui faire parcourir des centaines et des centaines de kilomètres pour approvisionner le chantier. Ce sont donc les ressources disponibles à proximité qui sont, avant tout, privilégiées.

 

Est aussi prise en compte l’orientation de la maison vers le sud, avec des zones tampons au nord (le garage de préférence ou des dépendances, voire un couloir) en évitant les ouvertures de ce côté froid.

L’aménagement du terrain entre aussi dans la réflexion pour la placer à l’abri des vents.

 

Bien sûr, la consommation d’énergie prend aussi une part essentielle, que ce soit dans son isolation mais, surtout, dans le choix de ces isolants : ouate de cellulose, chanvre, laine de mouton. Double vitrage à isolation renforcée, véranda, toiture végétalisée sont autant de concepts qui peuvent encore entrer dans la réflexion. Et le choix de l’énergie utilisée est prépondérant, on retrouve donc, le plus souvent, les panneaux solaires, la pompe à chaleur, le puits canadien, les récupérateurs d’eau de pluie, etc., tout en mettant l’accent sur la circulation de l’air.

En général, une maison bioclimatique ne consomme pas plus de 400 à 700 € de chauffage dans l’année, un argument qui, ajouté au confort que l’on ressent, mérite bien un investissement plus grand qui sera, de toute façon, largement compensé par la valeur de cette maison en cas de revente.

En version hors d’air / hors d’eau, une maison bioclimatique reviendra entre 400 et 600 € le m². Pour une version clés en mains, c’est un tarif de 1.000 à 1.800 € qu’il faut compter.

Prix de construction de maison passive

On n’est plus dans la basse consommation mais dans la très basse consommation avec la maison passive. Tout en respectant la RT2012, elle pousse les normes au-delà avec un besoin de chauffage qui ne doit pas dépasser les 15 kWh par m² et par an et un total d’énergie primaire à l’année de 120 kWh maximum par m². Ce sera, en rapport d’une maison traditionnelle normale, une consommation énergétique divisée par 10 que vous obtiendrez avec une sensation de bien-être réelle. Ce qui n’enlève rien aux possibilités architecturales que vous pourrez lui donner.

Comme la précédente, il vous faudra donc réfléchir à l’emploi des matériaux, à l’isolation, à l’orientation, mais aussi à toutes les solutions alternatives vous permettant une économie de ces dépenses énergétiques. Il n’est plus, ici, seulement question de réduire l’empreinte carbone mais de sélectionner les matériaux selon ce qu’il peuvent vous apporter.

 

Hors d’eau et hors d’air, une maison passive vous reviendra entre 800 et 1.200 € le m². Clés en mains, la maison passive coûte entre 1.300 et 3.000 € le m², de l’entrée de gamme au haut de gamme. On considère généralement que le surcoût d’un tel modèle, à prestations de qualité équivalente revient entre 20 et 30% plus cher.

Une maison passive doit répondre à un cahier des charges précis correspondant à celui des Bâtiments Passifs Plus et celui des Bâtiments Passifs Premium. Elle ouvre aussi droit, pour les primo-accédants, à toutes les aides en relation avec les économies d’énergie, telles que CITE (Crédit d’Impôt Transition Energétique), éco-prêt à taux zéro, aides de l’Anah, aides territoriales, etc. En outre, une exonération pour 5 ans de taxe foncière est accordée dans certaines localités.

 

Construction de plain-pied ou à étage

C’est une question que se posent beaucoup de ménages : doivent-ils opter pour une construction de plain-pied ou avec étage ? Pour répondre à cette question, il y a différents arguments de réflexion.

Le premier argument est un choix de vie. Certains ménages vont opter pour une maison de plain-pied parce qu’ils ont de jeunes enfants qu’ils ne souhaitent pas voir dans des escaliers ou parce qu’ils investissent sur l’avenir et s’imaginent, eux-mêmes, dans des escaliers à un âge avancé, avec les difficultés que cela pourrait représenter.

Le second est la séparation des pièces de jour et de nuit, mais elle reste possible dans les deux cas.

 

Le troisième argument est celui du terrain. Sur une petite surface, il est préférable de faire le choix d’une maison à étage qui demandera moins de surface au sol.

Le quatrième argument est celui de l’entretien de la maison, qui sera plus facile dans le cas d’une maison sur une seul niveau, que ce soit en intérieur ou en extérieur.

Sur le plan de l’architecture, par contre, la maison à étage offrira plus de possibilités avec des décrochés de toit, des aspects tour, etc.

Toutefois, un autre argument, souvent majeur celui-là, est le prix et, là encore, les avis divergent. Selon certaines sources, une maison à étage est moins onéreuse, du fait qu’elle nécessite moins de charpente, moins de couverture, moins de terrassement et moins de fondations et que, même la présence d’un plancher de niveau et d’un escalier n’atteignent pas ces prix.

 

Selon d’autres sources, la maison à étage revient plus chère parce les fondations doivent aussi être renforcées et le travail est plus compliqué avec l’étage.

Au final, si l’on utilise des calculs en ligne pour établir le prix de construction d’une maison, on obtient, pour un modèle de base de 100 m², un prix de 146.300 € pour une maison de plain-pied et de 163.800 € pour une maison avec étage. Soit une différence de l’ordre de 200 € du m² en faveur de celle de plain-pied. Bien sûr, à condition de ne pas prendre en compte le besoin supplémentaire de terrain.

 

Maison traditionnelle ou contemporaine ?

Evidemment, si vous souhaitez minimiser le prix de construction de votre maison, mieux vaut vous orienter vers un produit le plus standard et le plus simple possible. Une maison sous forme de cube vous reviendra moins cher qu’un modèle avec des décrochés de toit nécessitant aussi des murs porteurs, ou un pavillon en U, par exemple, très conviviale, entièrement tourné vers un espace terrasse commun mais gourmand en murs.

C’est aussi la raison pour laquelle certains lotissements sont conçus avec des murs mitoyens qui permettent une réelle économie.

 

On trouve donc des prix de maison traditionnelle allant de 1.000 à 2.100 € TTC le m², lorsque des modèles à finition similaire et pour les mêmes régions, mais dans un cadre plus contemporain, plus recherché, établissent un devis allant de 1.200 à 2.500 € TTC le m². Il faut donc prévoir une plus-value de l’ordre de 20%.

 

Les finitions

Mais, ce qui fait aussi très souvent la différence, c’est la qualité des matériaux employés. Si vous sélectionnez des ouvertures alliant alu extérieur et bois intérieur dont le modèle coulissant peut atteindre plusieurs milliers d’euros, si vous choisissez une cuisine très design dépassant allègrement les 10.000 euros, si vous optez pour un parquet en chêne, si la qualité des éléments de votre salle de bains dépasse de loin la moyenne, si le choix d’un toit-terrasse et d’un solarium sont dans vos perspectives, si vous préférez l’ardoise à la tuile, si une véranda toute saison se fermant avec des volets vient compléter votre choix, le prix de construction de maison dépassera bien sûr les tarifs annoncés jusque là.

 

Mais, si votre budget le permet, autant investir dans des finitions haut de gamme qui, de toute façon, dureront plus longtemps et ne représenteront pas un investissement à perte puisqu’ils se retrouveront dans le prix de la maison le jour où vous la vendrez ou la laisserez à vos héritiers.

 

A qui confier un projet de construction ?

Il vous reste à choisir à qui vous allez confier le projet de cette construction. Différentes options vous sont ouvertes, représentant chacune des avantages et des inconvénients, mais, dans chaque cas, les devis vous aideront à définir la formule que vous retiendrez.

• vous réserver de nombreux travaux : que ce soit en menant votre propre projet et en vous faisant aider par plusieurs artisans pour certains postes, voire par le choix d’une maison en kit ou en autoconstruction comme il en existe notamment dans le domaine de la maison bois, il vous faudra beaucoup de temps disponible, que ce soit pour les travaux que vous vous réservez, ou pour être disponible fréquemment en fonction des sollicitations des artisans qui interviennent ou pour les relancer et organiser des plannings ;
• le choix d’un artisan : certains d’entre eux se regroupent afin de pouvoir présenter des projets complets à leurs clients, compris les plans et demandes de permis de construire. Ils peuvent parfois proposer des prix plus intéressants, ou se regrouper pour avoir de meilleures marges. La comparaison des devis vous renseignera.
• le choix d’un constructeur : avec des projets clés en mains, ils peuvent aussi vous présenter des plans préétablis pour lesquels tout est déjà calculé, tout comme vous proposer une étude personnalisée.
• le choix d’un architecte : quoi qu’il en soit, au-delà de 150 m² de construction, la signature d’un architecte sera nécessaire, mais nombre de groupements d’artisans ou de constructeurs ont des accords pour l’obtenir. Toutefois, un architecte peut aussi suivre votre projet et vous proposer une maison sortant totalement de l’ordinaire.

 

Il est difficile d’avoir une idée vraiment préconçue sur ce choix, c’est à vous de faire réaliser des études et de voir ce qui vous convient. La différence de prix se fera plutôt sur les plans de votre maison et sur le choix des matériaux.

 

Les frais annexes

Vous n’en avez peut-être pas terminé avec les frais liés à la construction de votre maison car, si vous avez prévu un budget, il est préférable de ne pas oublier tout ce que vous devrez encore prendre en compte.

L’assurance dommages-ouvrage est un poste qui peut représenter plusieurs milliers d’euros et se situer entre 3.000 et 6.000 €, certes une goutte d’eau dans le prix global, mais qu’il ne faut quand même pas négliger et vous assurer qu’elle est bien présente dans le devis proposé.

 

Les frais de notaire de l’ordre de 7% représentent aussi un poste relativement important. Si vous avez opté pour un constructeur ou un groupement d’artisans, ils prendront en charge le suivi des travaux, si vous optez pour un architecte, il faudra vous assurer que ses honoraires comprennent bien, aussi, ce suivi.

Enfin, pensez bien que, si vous réalisez un emprunt, les intérêts de cet emprunt représentent, eux aussi, un surcoût. Même si les taux sont actuellement très bas, quelques pourcents de 200.000 euros font, au final, une somme assez rondelette.

Enfin, soyez plutôt prévoyant sur tous les postes pour éviter, autant que possible, les avenants qui sont le plus souvent facturés au prix fort et n’oubliez pas de les négocier, si c’est le cas, avant que l’artisan ne réalise les travaux s’y rapportant.

 

Les dépenses d’aménagement

Sans vouloir ajouter constamment à la somme initiale du prix de la construction de maison, il reste souvent une dépense à laquelle ne pensent pas tous les ménages, c’est que, même clés en mains, aucun artisan, aucun constructeur et aucun architecte, à moins que vous ne lui en fassiez la demande, n’inclura les frais d’aménagement de votre terrain. Que ce soit les allées, les clôtures ou les frais de végétalisation, vous atteindrez rapidement un budget de 10.000 €.

A voir aussi si, dans les aménagements intérieurs, les placards sont terminés, étagères comprises et si, dans l’aménagement de la cuisine, l’électroménager est compris.

 

Les frais de fiscalité locale

Il ne vous faudra pas oublier non plus que, devenir propriétaire implique une taxation particulière sur le foncier qui, même si vous bénéficiez d’une exonération de 2 ans, viendra grever vos budgets ultérieurs. Taxe d’habitation (selon la réforme envisagée), taxe foncière sont à étudier selon la localité où vous souhaitez faire construire. Le site des impôts peut vousaider à faire les bons choix.