Prix pour créer un duplex

Mis à jour le 03 mai 2019
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2019-05-03 08:30:00
Salon de maison avec duplex

Le prix pour créer un duplex peut être très variable, selon la surface de ce duplex, selon que vous vous contentez de créer une liaison entre les 2 appartements ou que vous voulez disposer de nouveaux volumes avec galerie, par exemple. Pour un prix de l’ordre de 1.200 € H.T. le m², vous pouvez déjà réaliser de belles choses mais la suite vous permettra de mieux le préciser.

 

Vous avez un projet ?

Qu’est-ce qu’un duplex ?

Un duplex, en architecture, caractérise une même habitation aménagée à partir de deux appartements ou deux espaces superposés accessibles depuis l’intérieur par un escalier. La conception d’un duplex inclut généralement une partie rénovation, mais tout particulièrement une partie accessibilité pour pouvoir passer d’un espace à l’autre. Créer un duplex peut ainsi comprendre :

  • l’ajout d’une trémie dans le plafond actuel qui deviendra le plancher du second niveau ;
  • la mise en place d’un escalier ;
  • l’amélioration de l’isolation ;
  • la stabilité du sol de l’étage peut aussi nécessiter des travaux dans le cas où la trémie le fragilise ;
  • l’optimisation des espaces ;
  • l’ajout de velux est assez fréquent lorsqu’il s’agit du dernier étage, tout comme la mise en valeur de l’éclairage naturel avec l’agrandissement des fenêtres.

 

Comment s’assurer que votre projet d’aménagement d’un appartement en duplex est viable ?

Outre les combles qui peuvent éventuellement déjà vous appartenir, il est possible que l’appartement au dessus du vôtre soit en vente et vous intéresse. Il se peut aussi que ce soit celui d’en dessous. Tant que les deux logements sont au-dessus du niveau du sol, votre création sera un duplex, mais si l’un des deux logements à aménager est en-dessous du niveau du sol, alors il s’agira d’un sousplex. De même, si vous reliez non pas 2 mais 3 logements, il s’agira alors d’un triplex.

 

Relier deux appartements pour en faire un duplex est un chantier qui peut devenir relativement important. Concernant la percée nécessaire pour la trémie d’escalier, il est fortement conseillé de s’en remettre à un architecte, ou à défaut un maître d’oeuvre ou un professionnel qualifié habitué à ce genre de travaux et possédant les assurances nécessaires. En effet, si la surface percée n’est pas assez stable, de gros dégâts peuvent en découler.

 

De plus, leurs devis vous permettront de vous rendre compte du budget nécessaire à la création d’un duplex.

Si le recours à un architecte ou un bureau d’études n’est pas toujours obligatoire, selon la surface du logement et sa structure, il vient largement soutenir le dossier que vous aurez à soumettre aux copropriétaires et l’assurance dommage ouvragedes professionnels sera activée en cas de dégâts. A défaut, il vous est fortement conseillé d’y souscrire.

 

Les démarches administratives

Pour pouvoir vous lancer dans votre projet, certaines démarches administratives sont indispensables.

 

Autorisation préalable d’urbanisme

La création d’un duplex peut être considérée comme l’agrandissement d’une habitation, si vous investissez l’espace jusqu’à présent non utilisé de combles ou si votre plafond est suffisamment haut pour créer un étage fermé ou en partie ouvert à la façon loft ou mezzanine. Dans ce cas là, si la surface plancher ajoutée est inférieure ou égale à 20 m² (à condition que la hauteur de l’étage soit d’au moins 1,80 m), une déclaration de travaux suffira. Dans le cas où elle est supérieure, un permis de construire sera indispensable.

 

Autorisation préalable de copropriété

Pour pouvoir aménager deux appartements placés l’un au-dessus de l’autre en un seul et même duplex, l’autorisation doit vous en être donnée lors d’une assemblée générale de copropriétaires. Si vous ne le faites pas lors de l’assemblée générale annuelle, vous devrez payer les frais d’organisation d’une assemblée générale extraordinaire.

 

La création d’un duplex engage des travaux importants. Ainsi, pour obtenir l’aval des copropriétaires, mieux vaut que vous ayez un dossier solide à leur présenter. C’est notamment à cause de la réalisation de la trémie que cela est nécessaire, puisque tous travaux touchants à la structure de l’immeuble doivent être soumis à la décision du syndic et du syndicat des copropriétaires.

 

Une idée générale du prix pour créer un duplex

Créer un duplex, comme nous le verrons dans le détail, implique un certain nombre de travaux pour réunifier deux appartements situés l’un en dessous de l’autre et disposer de nouveaux espaces, voire de nouveaux volumes, plus intéressants. En voici les grandes lignes :

 

Travaux à prévoir

Prix

Escalier

de 800 à 6.000 € selon matière

Trémie d’escalier sur plafond bois

de 800 à 2.000 €

Trémie d’escalier sur plafond béton

de 2.000 à 5.000 €

Ou démolition plafond complet (placo ou plâtre)

de 6 à 8 € le m3

Evacuation de gravats

de 12 à 15 € le m3

Distribution et cloisonnement

  • de 15 à 25 € en simple
  • autour de 50 € avec isolation

 

Faire installer un escalier

Au coeur de la création du duplex, on retrouve l’installation d’un escalier intérieur qui doit être accompagné d’une percée dans le plafond de l’appartement du dessous. Cet escalier sert à relier les deux logements pour n’en faire qu’un seul.

 

Le choix de l’escalier et son emplacement

La décision se fait en fonction de la superficie à disposition, de vos goûts et de vos attentes.

 

Différents types d’escalier

Caractéristiques particulières

Caractéristiques communes

escalier droit

  • requiert plus de place que les escaliers tournants
  • Le pas de la marche(profondeur) mesure entre 25 et 35 cm.
  • L’échappée, c’est-à-dire la distance entre une marche et le plafond, mesure 2 mètres au minimum pour éviter de se cogner la tête.
  • Quel que soit votre choix, pour installer un escalier, vous devez vous assurer d’avoir la hauteur et l’espace au sol nécessaires.
  • Pour la trémie, prévoyez 70 à 80 cm minimum.
  • En bas comme en haut de l’escalier, pensez à installer des barrières escamotables si vous avez des enfants en très bas âge.
  • A savoir : plus votre escalier sera court, plus sa pente sera raide.

escalier tournant

  • le choix se fait en fonction de l’emplacement que vous réservez à votre escalier

escalier quart tournant

escalier demi tournant

escalier suspendu

  • possède avant tout un aspect design et discret

escalier hélicoïdal (ou en colimaçon)

  • pour les petits espaces
  • épouse facilement l’angle d’une pièce

structure d’escalier en métal

  • plus discret et design sans contremarche
  • avec contremarche : une impression de volume domine et moins discret

escalier sur mesure

  • s’adapte complètement à votre agencement

 

L’escalier comme espace de vie

L’escalier peut paraître encombrant, mais il s’agit d’un espace de vie à part entière. Selon le type d’escalier que vous installez, le dessous d’escalier peut servir d’espace de rangement aménagé ou pourra permettre de loger un bureau.

Prix pour une trémie d’escalier

La trémie d’escalier est l’espace percé entre le plafond de l’appartement du dessous et le plancher de l’appartement du dessus pour créer l’ouverture sur laquelle débouchera l’escalier que vous allez devoir mettre en place pour accéder à l’étage supérieur de votre duplex.

Un professionnel qualifié commencera par sonder le sol, selon la structure du plancher, il existe diverses solutions techniques pour créer cette ouverture dont l’emplacement est primordial puisqu’il définira l’emplacement de l’escalier et la distribution des pièces.

 

Qui peut s’occuper de la création d’une trémie d’escalier ?

Intervention complexe, la réalisation d’une trémie demande le matériel adéquat et le savoir-faire qui va avec. Poutres et béton ne sont pas les seuls points à prendre en compte, il ne faut pas oublier la présence éventuelle de canalisations ou de câbles électriques et il est conseillé de s’en remettre à un architecte ou à un maître d’oeuvre pour ne pas faire d’erreur.

De plus, la zone autour de la trémie doit être renforcée afin que le plancher fragilisé ne s’écroule pas. Un calcul qui se fait dès le départ pour éviter de mettre à mal la stabilité du plancher.

 

Le coût d’une trémie d’escalier

De manière générale, tout artisan de tous corps d’état disposant d’une garantie décennale peut se charger de la réalisation de la trémie, si vous voulez être sûr d’être couvert au niveau assurance en cas d’accident lors des travaux, d’effondrement de plancher, etc.

 

Type de plancher/plafond

A qui s’adresser ?

Caractéristiques

Prix

Trémie dans un plancher en bois avec solives

un menuisier

ou un charpentier

Il s’agit généralement d’un accès aux combles.

entre 800 et 2 000 €

Trémie dans une dalle de béton

un maçon

Il s’agit généralement d’un accès au sous-sol.

entre 2 000 et 5 000 €

 

Prix pour la pose d’un escalier

L’escalier se choisit avant que la trémie ne soit réalisée puisque celle-ci définit l’emplacement et la forme de l’escalier. Le budget de la trémie d’escalier n’inclut pas l’achat et la pose de l’escalier. Le prix varie, d’une part, selon les matériaux :

 

Type d’escalier selon les matériaux

Prix € HT (fournitures et pose inclus)

Escalier en bois

800 à 7 000 €

Escalier en béton

1 000 à 4 000 €

Escalier en métal

3 000 à 6 000 €

 

Et d’autre part, selon les formes :

Type d’escalier selon la forme

Prix € HT (fournitures et pose inclus)

Escalier quart tournant

1 500 à 10 000 €

Escalier en colimaçon

1 500 à 8 000 €

Escalier suspendu

8 000 à 14 000 €

Escalier sur mesure

800 à 16 000 €

 

Le prix de pose, inclus dans les deux tableaux précédents, correspond en moyenne à 45 € de l’heure.

 

La redistribution des espaces

La plupart du temps, l’appartement du bas sera utilisé pour les pièces de jour, et celui du dessus, pour les pièces de nuit. Exception à cette règle, lorsque celui du dessus est situé tout en haut de l’immeuble et bénéficie d’un solarium, de terrasses filantes ou, simplement, d’espaces extérieurs privilégiés.

Il vous faudra alors repenser la distribution des pièces dans l’ensemble des deux appartements initiaux.
 

  • Celui utilisé pour les pièces de jour sera plus facile à réaliser puisqu’il s’agira seulement de suppression de pièces et non de construction. Et encore, certains préfèreront conserver une chambre au même niveau et une salle de bains, voire réaliser une suite parentale. La présence d’une seconde chambre pourra alors être remplacée par un espace bureau, bibliothèque ou second salon, sans pratiquement de frais.
     
  • Pour l’autre niveau, le plus simple est de bénéficier de la présence des points d’eau dans la cuisine pour la remplacer par une seconde salle de bains ou salle d’eau, toujours la bienvenue. Quant à la partie salle à manger / salon, il suffira de la cloisonner pour en faire 2 ou 3 chambres supplémentaires, par exemple, là encore, avec des frais réduits.
    Pour 5.000 à 10.000 € vous pourrez déjà avoir un joli duplex, dans ce cas. Autre solution, ouvrir totalement l’escalier sur la pièce principale du dessus et l’utiliser en version galerie/mezzanine au dessus de votre propre espace de jour. Vous évitez alors d’avoir à modifier le structure même du bâtiment et, plus particulièrement, les murs porteurs.
     

Une solution provisoire peut aussi consister en des cloisons amovibles qui vous permettront de repenser les volumes, à l’avenir, au fur et à mesure que la famille s’agrandit ou, au contraire, que les enfants quittent le domicile familial. Une cloison amovible coûte, en général, de 200 à 500 € en fourniture, et de 500 à 1.000 € en fourniture et pose.

 

La suppression du plafond

La suppression totale d’un plafond sur une partie, par exemple sur la pièce de jour, pourra vous permettre de vous créer une pièce de vie cathédrale et, au-dessus, de créer une galerie qui distribuera les chambres. Un appartement qui deviendra alors très design et, en plus de l’espace, vous créera du volume.
On a vu le prix pour la suppression du plafond, mais certains travaux de finition seront aussi à prévoir pour tout remettre en état après cette démolition :

 

Travaux à prévoir

Prix

Démolition plafond complet (placo ou plâtre)

de 6 à 8 € le m3

Evacuation de gravats

de 12 à 15 € le m3

Reprise placo ou plâtre

de 10 à 20 € le m²

Reprise peintures

de 20 à 30 € le m²

Création galerie avec rambarde

de 500 à 1.000 € le m²

 

La réunification électrique

En électricité, vous allez vous retrouver avec deux appartements et, donc, deux compteurs. Si vous voulez les réunir également en électricité, il faudra passer par Enedis (ex ERDF) puisque vous n’avez aucun droit d’intervenir avant un compteur, ni même d’intervenir directement sur ce compteur. C’est Enedis qui mettra donc l’un des compteurs hors tension et viendra l’enlever.

Toutefois, il faudra ensuite voir avec un professionnel si le compteur restant aura bien la puissance nécessaire pour alimenter ces appartements réunis. Dans le cas d’un chauffage électrique, il se peut que vous soyez obligé de passer à un modèle supérieur et, là encore, c’est également Enedis qui interviendra en même temps pour vous remplacer le compteur restant par un d’ampérage supérieur.

Par contre, pour limiter les frais, il est peut-être intéressant de conserver les deux tableaux, sinon il risque d’être nécessaire de ramener beaucoup de lignes au tableau conservé. Un pont entre les deux tableaux sera, si possible, la solution la plus sage.

 

Travaux électrique

Prix

Suppression de compteur

sur devis

Changement de compteur et disjoncteur

66,92 €

Réglage disjoncteur avec compteur Linky

(se fait alors à distance)

36,80 €

Pontage électrique entre 2 tableaux

autour de 30 € le m²

 

L’évacuation des gravats

Attention, l’évacuation des gravats ne pourra pas se faire par l’ascenseur de votre immeuble. Une autorisation administrative permettra une évacuation par la fenêtre via un tube en plastique qui enverra les gravats dans une benne.

A défaut, les gravats devront être évacués par les escaliers de l’immeuble.

 

Prix pour un exemple concret de création de duplex

Pour remise en contexte, le prix présenté ici concerne la rénovation d’un appartement surplombé d’une mansarde inhabitée depuis plusieurs décennies. Afin de revaloriser le bien, le propriétaire a décidé de transformer les deux logements en un grand duplex. La restructuration du logement a permis de créer un duplex offrant 90 m² habitables. Suite à l’étude du projet, le chantier a duré 15 semaines, soit un peu plus de 3 mois pour un coût de 1 200 € HT / m².

 

Dans le cas ci-présent, une partie du plancher de la mansarde a du être refait à neuf au moment de la percée de la trémie car le sol en aurait été trop fragilisé. Le propriétaire a également profité de cette métamorphose de son bien pour bénéficier d’une meilleure lumière et a fait agrandir une fenêtre en baie vitrée et faire installer deux velux sur la toiture.

Pour relier les deux niveaux, un escalier en colimaçon a été installé, ce qui permettait un gain de place supplémentaire.

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