Prix de création d'un souplex

Mis à jour le 20 février 2020
2020-02-20 13:15:00
Aménagement d'un souplex

Vous avez un projet d’agrandissement et ne savez pas où empiéter ? La quête d’espace dans l’habitation est constante. La solution peut résider dans votre cave en sous-sol avec la création d’un souplex.

À partir de 1 800 € pour le mètre carré créé, exploitez la surface inutile de votre logement.

 

Vous avez un projet ?

Budget récapitulatif

Poste de travaux

Prix

Création souplex, budget moyen

1 800 € / m²

Création salle de bain

2 500 à 3 000 € / m²

Création dalle

100 à 200 € HT / m²

Chauffage au sol

70 à 100 € HT / m²

Étanchéifier le sous-sol

5 000 à 10 000 €

Pose VMC double flux

1 500 à 4 000 €

Isolation

30 à 50 € / m²

Tarif horaire électricien

35 à 45 € HT

Tarif forfaitaire électricien

80 à 100 € HT / m²

 

Qu’est-ce qu’un souplex ?

Le souplex est un agrandissement d’appartement ou de maison en exploitant la surface en sous-sol comme la cave.

Vous pouvez ainsi créer un duplex par le dessus et donc profiter de plusieurs étages aménagés pour votre espace de vie.

 

Le souplex est une manière intéressante de gagner des mètres carrés pour l’agrandissement de votre logement.

Le souplex apporte un côté atypique à votre logement.

 

Toutefois, malgré les abords très attrayants de la création d’un souplex, de nombreuses mises en garde doivent être portées à la connaissance des intéressés avant de se lancer dans l’aménagement de sa cave.

 

Le souplex : pour quelles pièces ?

Le souplex est un concept qui peut s’adapter à toutes les pièces que vous souhaitez exploiter.

 

En effet, avec une création de qualité, votre souplex est capable d’accueillir toutes sortes de pièces à vivre.

 

Vous pouvez pleinement profiter d’espaces vivables dans votre sous-sol.

Il est donc possible d’imaginer une création de salon, salle de jeu pour les enfants ou bien une salle de bain.

 

Avec une bonne ventilation, la chambre est également envisageable en souplex ou bien la création d’une suite parentale, accompagnée d’une salle d’eau et d’un dressing par exemple.

 

Enfin, pour les projets les plus originaux, vous pouvez songer à une salle de cinéma ou encore un espace détente.

 

Le souplex, des m2 à prix abordable

Avec l’explosion du marché immobilier, il est aujourd’hui difficile de trouver de grandes superficies habitables en ville, à moins de tabler sur des budgets importants.

En effet, avec la forte demande concernant les achats immobiliers, les prix, surtout en ville, évoluent à la hausse.

 

La solution du souplex peut donc être une bonne alternative afin de gagner en espace dans son logement.

 

Le prix de rénovation global est un tarif donné à titre indicatif qui correspond à un budget moyen pour la rénovation d’espace habitable.

 

Le souplex demande une création d’espace et sera donc plus cher qu’une rénovation de maison ou d’appartement.

Là où une rénovation classique nécessite une enveloppe budgétaire d’environ 1 000 à 1 200 € / m², l’aménagement d’une cave en souplex demande un budget travaux d’au moins 1 800 € / m².

 

Il comprend des aménagements de base. Dès lors que vous souhaitez utiliser des matériaux hauts de gamme, le prix au mètre carré peut facilement s’envoler.

 

De plus, si vous souhaitez des aménagements spécifiques comme la création de sanitaires, il faudra plutôt tabler sur un budget compris entre 2 500 à 3 000 € / m².

 

Néanmoins, malgré l’investissement réalisé, il ne faut pas négliger les qualités des matériaux, au risque de le voir se détériorer rapidement, notamment à cause d’éventuelles traces d’humidité, naturellement présentes dans les parties enterrées comme peut l’être une cave.

 

Enfin, même si le prix peut vous sembler élevé, vous y gagnez en confort de vie et vous vous épargnez les charges liées à une revente, un achat et un déménagement.

De plus, le souplex vous reviendra moins cher au m2 que l’achat d’un logement plus grand, notamment dans les plus grandes villes comme la capitale où le prix moyen du m² frôle les 10 000 €.

 

La loi et les souplex

Même si la création de souplex peut paraître simple sur le papier, en réalité, il s’agit d’un acte très réglementé et encadré par la loi.

 

Par principe, les surfaces situées au sous-sol ne sont pas habitables.

Si un propriétaire d’appartement ou de maison décide d’aménager sa cave dans le but d’y créer de la surface habitable, il doit faire requalifier la surface auprès de la mairie dont il dépend et vérifier si Plan de Prévention des Risques d’Inondation n’interdit pas de vivre en espaces souterrains.

 

Pour valider une requalification en mairie, le souplex doit répondre à des conditions sanitaires qui assurent une qualité de vie correcte dans le souplex.

Afin de répondre aux règles sanitaires, le sous-sol doit répondre aux critères suivants :

  • Une surface au sol d’au moins 9 m²
  • Une ouverture sur l’extérieur
  • De la lumière naturelle
  • Une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m
  • Une ventilation doit être permise
  • Posséder un chauffage

 

Pour les critères d’humidité, d’assainissement et de la hauteur sous plafond, les mairies possèdent leurs propres réglementations et sont plus ou moins strictes selon le lieu d’habitation.

 

Pour un aménagement qui n’excède pas 20 m², une demande préalable en mairie est nécessaire.

Le permis de construire est de mise si la surface dépasse 20 m² ou si l’aménagement implique une modification de façade ou encore si le bâtiment est protégé.

 

Enfin, concernant la location, il est interdit à tout bailleur de ne louer que le souplex.

Un appartement possédant un souplex peut quant à lui être loué sans problème.

 

Les avantages du souplex

Agrandir en souplex présente des avantages.

  • Le principal est le gain de superficie qu’il apporte et ce à moindre frais dans les villes où le prix du m² habitable se monnaye à des tarifs très élevés.

 

  • La possibilité de laisser libre cours à son imagination peut séduire.

La cave est une feuille blanche qu’il est possible d’aménager selon vos envies et vos goûts. Ainsi tous les projets sont permis.

 

  • Le design atypique d’un souplex donne du cachet à un appartement. Si les travaux sont bien réalisés, le souplex peut être un élément coup de cœur dans une vente.

 

Les inconvénients du souplex

Le souplex est souvent décrié pour les inconvénients qu’il présente.

En effet, il n’y a pas que des avantages à la création d’un souplex.

 

  • Le problème majeur est l’humidité qu’il peut y avoir dans votre partie habitable en sous-sol.

Il est naturel que les parois de la cave soient humide, cela s’explique par son positionnement enterré.

 

  • Le manque de lumière naturelle peut être gênant pour de nombreuses personnes.

 

  • Les démarches préalables à la création de souplex peuvent facilement décourager. Notamment à cause de la nécessité de requalification de la superficie du bien.

 

  • Enfin, dans certains cas, la mauvaise ventilation des souplex peut être un désagrément et un inconfort.

 

Toutefois, il existe certains aménagements et équipements qui peuvent pallier ces inconvénients.

 

Créer une dalle

Si votre cave ne possède pas de dalle existante, il convient d’en réaliser une.

La création d’une dalle intérieure demande des travaux et une immobilisation complète de la pièce durant la totalité des travaux et du séchage.

 

Un professionnel vous facturera entre 100 et 200 € / m² de dalle.

 

Notez que la création de dalle est le moment opportun si vous souhaitez installer un plancher chauffant.

Entre 70 et 100 € en sus par mètre carré, vous pouvez profiter d’un chauffage par le sol.

 

Il faut également prévoir à adapter la dalle en cas de projet comme une salle de bain ou des WC qui demandent des évacuations d’eau.

 

Les solutions pour vaincre l’humidité

Le souci premier lors de l’aménagement en souplex reste la recherche constante d’éradiquer l’humidité.

 

Une forte hygrométrie dans une pièce à vivre peut être très nocive pour les occupants mais aussi pour la pièce en elle-même.

En effet, l’humidité favorise l'apparition de pathologies respiratoires importantes.

Il est donc primordial de mettre tous les moyens en œuvre pour éliminer l’humidité.

 

L’étanchéité du sous-sol

La première étape des travaux de réduction de l’humidité de votre futur souplex est l’étanchéité du sous-sol.

 

Si votre cave n’est pas étanche, il ne sert à rien de commencer les travaux d’aménagement ; ils seraient dégradés très rapidement par l’humidité des murs.

 

L'étanchéité du sous-sol, également appelé cuvelage, consiste à venir appliquer un enduit spécial au contact direct des murs afin de les étanchéifier.

 

Il s’agit d’un acte onéreux néanmoins indispensable pour la pérennité du souplex.

La surface du sous-sol est déterminante pour le prix du cuvelage.

Comptez tout de même entre 5 000 et 10 000 € pour faire réaliser ces travaux.

 

L’installation d’une VMC

La pose d’une VMC est importante dans un souplex.

Ces configurations manquent naturellement de ventilation.

Une ventilation mécanique contrôlée permet de brasser l’air des pièces constamment afin de l’assainir et d’éviter l’apparition d’humidité.

 

Il existe des VMC double flux qui, en plus de ventiler la pièce, apporte de l’air neuf directement de l’extérieur.

Il existe des systèmes de VMC double flux spécialement conçues pour les pièces enterrées.

 

Son prix, posé s’échelonne de 1 500 à 4 000 €.

 

L’isolation

Une isolation qualitative est extrêmement importante pour rendre le souplex agréable à vivre.

L’isoler c’est permettre de lutter contre l’humidité mais aussi les déperditions calorifiques qui peuvent rapidement faire chiffrer la note de chauffage.

 

On favorisera dans le cas du souplex, une isolation imputrescible, c’est-à-dire qui résiste à l’humidité.

La laine de verre ou de roche recouverte de plaques de plâtre peuvent faire l’affaire si leur épaisseur est adaptée au projet.

Comptez environ 30 € / m² posé.

 

Le polyuréthane est un excellent isolant également. Sa pose avec le placo tourne aux alentours de 50 € / m².

Favorisez du placo hydrofuge qui sera plus résistant face à l’humidité.

 

L’électricité

Si votre cave n’est pas encore équipée de l’électricité, vous devez la raccorder au courant.

En revanche, si elle bénéficie déjà de l’électricité, la tâche sera simplifiée.

Néanmoins, il faut s’assurer que l’électricité présente réponde aux normes en vigueur.

 

L’installation de l’électricité est primordiale pour bénéficier de l’éclairage.

Il se peut que dans certains cas, l’électricien en charge de votre chantier procède à la création d’un second tableau électrique dédié au sous-sol.

 

L’installation d’un tableau coûte environ 1 000 €.

Le tarif horaire d’un électricien dépend de la région où vous habitez mais aussi de l’entreprise retenue.

En moyenne, comptez entre 35 et 45 € de l’heure hors taxe.

 

Au forfait, un électricien vous facturera la main d'œuvre aux alentours de 80 à 100 € HT / m².

 

Enfin, voici un tableau de prix sur différents postes de travaux électriques :

 

Intervention

Prix HT

Pose prise de courant ou interrupteur

70 à 150 € / pièce

Installation radiateur électrique

à partir de 200 €

Raccordement électrique

tarif horaire 35 à 45 € / h

Installation luminaire

150 à 200 €

Mise à la terre

200 à 300 €

 

La fiscalité du souplex

Votre souplex n’est pas comptabilisé dans votre surface habitable.

Ainsi, la superficie de votre habitation reste inchangée et vos impôts aussi.

Pour la vente de votre bien immobilier équipé d’un souplex, les mètres carrés en sous-sol ne seront pas comptabilisés dans la surface de vente. Le prix de votre appartement ne sera pas impacté.

 

Néanmoins un souplex peut être un élément coup de cœur pour les acheteurs, un plus qui démarque votre bien des autres.

 

Si vous avez procédé à la requalification de votre superficie par la mairie, vos impôts seront impactés car la superficie sera revue à la hausse par la prise en compte du sous-sol.

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